Вопрос сдачи жилья в аренду очень распространенный. Стоимость квартир так высока, что многие предпочитают пользоваться съемным жильем, нежели покупать или строить собственное.

Официально отношения между собственником/наймодателем и нанимателем следует оформить в соответствии с гражданским законодательством (гл. 35 ГК), заключив договор в надлежащей форме, чтобы предупредить большинство проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией недвижимости и устранить возможные споры и претензии. При сдаче во временное пользование жилых помещений заключается договор найма, когда речь идет о нежилых помещениях или жилое помещение передается в пользование юридическому лицу, заключается договор аренды.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Зачастую используется простая письменная форма. По желанию сторон договор может быть заверен нотариально. Удостоверение договора у нотариуса помогает предотвратить некоторые проблемные ситуации. Например, если одна из сторон договора утверждает, что подпись под документом сделана другим человеком или подписанный договор содержит условия, которых в нем не было в момент его подписания. Предотвратить случаи, когда решение о сдаче квартиры в наем принимает не собственник, а представитель по доверенности, не уполномоченный на то владельцем, или квартирой владеют два собственника, один из которых не предоставил полномочий на сдачу квартиры в наем – задача специалиста. Выяснить эти обстоятельства необходимо до совершения сделки, изучив документы на недвижимость и доверенность представителя.

Если вами при заключении договора найма была выбрана простая письменная форма и впоследствии выяснилось, что наниматель снимает жилье без должного согласия собственника (собственников) квартиры, следует получить согласие после заключения договора. Если никто не заинтересован в признании вашего договора найма недействительным, согласие законного владельца, даже полученное после заключения договора найма, исключит претензии со стороны собственника. Закон допускает это и называет последующим одобрением сделки.

Действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. Причем не подлежат регистрации как краткосрочные, так и долгосрочные договоры найма (отличие от договоров аренды, подлежащих государственной регистрации, заключенных на срок от года). То есть в ЕГРП не содержатся сведения о праве пользования нанимателей, и отчуждение такой квартиры может повлечь переход к новому cобственнику обременения правом пользования нанимателем. Такой вывод основан на ст. 675 ГК РФ: Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

По договору найма у сторон возникают взаимные права и обязанности. Основная обязанность собственника предоставить жилое помещение, пригодное для проживания. Отсюда вытекает обязанность собственника по надлежащей эксплуатации в целом жилого дома, обеспечить предоставление коммунальных услуг и проводить капитальный ремонт в случае необходимости. Встречными обязанностями нанимателя являются: использование жилого помещения только для проживания (при этом в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем), проведение текущего ремонта и своевременное внесение платы, с том числе коммунальных платежей. Касательно платы хотелось бы рекомендовать разграничивать плату за наем и коммунальные платежи, которые могут включать в себя как твердую сумму, так и переменную по показаниям счетчиков. Стоит отметить, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, если такая возможность прямо не предусмотрена договором. В связи с чем, когда обе стороны заинтересованы в долгосрочном договоре найма, можно порекомендовать прописать условие ежегодного изменения/индексации размера платы.

Максимальный срок договора найма 5 лет. Стоит отдельно обратить внимание, что если в договоре найма срок не определен, то он считается заключенным на 5 лет. Это таит серьезные правовые последствия для собственника, когда с нанимателем не может быть достигнута договоренность о досрочном расторжении. Прежде всего, наниматель будет иметь преимущественное право на заключение договора на новый срок (Если собственник в течение года передаст жилое помещение по договору найма другому лицу и не сообщит об этом прежнему нанимателю, последний может обратиться в суд. При этом он в судебном порядке может выставить требование о переводе прав нанимателя на него, то есть потребовать замены нового нанимателя. Кроме того, признание сделки недействительной несет обязанность для наймодателя возместить новому нанимателю все полученное по сделке). Договор найма жилого помещения по требованию наймодателя можно будет расторгнуть только в судебном порядке при определенных условиях: - невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев; - разрушение или порча жилого помещения; - использование его не по назначению. Такие условия свидетельствует о правовых преимуществах нанимателя при расторжении договора и делают непривлекательным заключение долгосрочного договора коммерческого найма для собственников жилых помещений.

Отсюда вполне понятно, почему договоры найма на 11 месяцев так распространены. Краткосрочный договор найма (до 1 года) является более привлекательным для потенциальных наймодателей жилых помещений, в случае необходимости, он может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке при невнесении платы более двух раз.

Договор найма (краткосрочный в том числе) таит в себе подводные камни не только для наймодателей. Внимание нанимателей хотелось бы обратить на то, что по общему правилу о досрочном расторжении договора наниматель должен предупредить за три месяца (п.1 ст. 687 ГК РФ). Вот почему в договоре найма следует определить срок уведомления. В противном случае получается, что наниматель, предупреждая собственника об освобождении квартиры, например, за месяц в ответ от наймодателя слышит, что он удерживает обеспечительный платеж в качестве компенсации тех самых трех месяцев. Ситуация распространенная и проблемная – избежать ее можно, предварительно предусмотрев в договоре невозможность удерживать обеспечительный платеж иначе, как в качестве компенсации повреждения имущества наймодателя.

На практике часто можно встретить договор найма комнаты в коммунальной квартире. В основном условия идентичны договору найма квартиры. Но есть некоторые отличия. В него вносятся пункты об условиях пользования имуществом коммунальной квартиры, принадлежащим всем собственникам. В состав мест общего пользования входят кухня, коридор, санузел и т.п. По договору наниматель получает право пользоваться общим имуществом в данной коммунальной квартире. Несмотря на то, что это следует из положений закона, такое условие чаще всего все-таки включается в договор – для уточнения и во избежание возможных конфликтов с соседями. Не раз возникал и даже рассматривался судами вопрос - должны ли соседи давать согласие на сдачу комнаты внаем. СПб городским судом (Определение от 25.09.13 № 33-14049/2013) было установлено, что согласие не требуется. Передача права пользования жильем собственником комнаты в коммунальной квартире третьим лицам без согласия иных проживающих собственников не нарушает их имущественные права, так как комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельным объектом права собственности, а общее имущество собственников комнат следует судьбе права собственности.

Обращаем внимание, что вывод суда основан на том, что комната – самостоятельный объект. Возможна иная ситуация: два собственника владеют 2-хкомнатной квартирой по ½ доле каждый. При намерении одного собственника сдать одну комнату потребуется согласие другого. В рассматриваемом случае доля не выделена, т.е. не определено, что ½ доле, принадлежащей такому-то собственнику, соответствует комната такой-то площади. А значит, сначала собственники между собой достигают договоренность и определяют порядок пользования комнатами и после этого сдают внаем конкретную комнату, а не долю в праве собственности.

Проанализировав договоры найма, можно прийти к неутешительному выводу - практический все они содержат условия, нарушающие императивные нормы закона, которые стороны не вправе менять (в части, сроки или порядок расторжения договора). По мнению самих агентов, только два агентских проекта договора найма из десяти подвергаются хоть какой-то корректировке сторонами при его подписании. Граждане-наймодатели, не осведомленные о тонкостях и последствиях заключаемого договора, подписав договор найма (особенно на срок год и более), рискуют попасть в кабалу, когда съемщик месяцами не оплачивает деньги за проживание, а у наймодателя нет правовых оснований выселить недобросовестного жильца.

Отсутствие закона о риэлторской деятельности, закрепляющего ответственность агентов по недвижимости при оказании посреднических услуг, и желание сторон сэкономить на оплате юриста при заключении договора найма создают поле для конфликтности, основанном на обычном не понимании и халатности сторон. Указание в договоре найма агентства недвижимости не делает его третьей стороной по сделке и не обязывает агентство к поиску иного объекта при досрочном расторжении договора найма. Данное обязательство должно быть закреплено в агентском договоре, на основании которого агентство оказывает посреднические услуги по найму жилых помещений.