| ubk-propery | Дата: Воскресенье, 28.03.2021, 09:45 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-лейтенант
Группа: Пользователи
Сообщений: 628
Статус: Offline
| Любая сделка с недвижимостью – дело тревожное, хотя бы потому, что чаще всего приходится иметь дело с совершенно посторонними людьми. Но практика показывает, что решать квартирный вопрос с родственниками оказывается еще более тяжелым испытанием с множеством подводных камней и интриг. На что идут вроде как не чужие друг другу люди в борьбе за квадратные метры, и почему в сделках с родней совсем не лишним будет обратиться к нотариусу, разбирался сайт "РИА Недвижимость" на реальных примерах.
Гениальное решение, которое все испортит
Молодая жена и свекровь – конфликт на все времена. Только представьте, растила мама сына, мечтала, что однажды вырастет ее орел и подарит ей внучат. И вот появляется на горизонте красотка, которая покоряет сердце любимого чада и ведет его под венец. Казалось бы, радоваться надо, но мама жениха, напротив, все больше нервничает.
Все дело в семейном гнездышке молодоженов, весомую часть средств на покупку которого дают родители супруга. Они точно знают: если квартиру оформить на сына, который уже находится в законном браке, новоиспеченная жена автоматически станет совладелицей недвижимости. А кто гарантирует, что завтра она не уйдет, хлопнув дверью и прихватив с собой половину дорогостоящей жилплощади, в которую не вложила ни копейки?
Мама приходит к "гениальному", по ее мнению, выводу – предназначенную для сына квартиру она оформит на себя. И вот здесь начинаются проблемы…
В чем здесь подвох?
С одной стороны, опасения родителей, заботливо обеспечивающих сына недостающими средствами для покупки жилья, вполне понятны и оправданы. С другой – выбранный ими вариант может впоследствии оставить без крыши над головой не только "чужую" для них невестку, но и самого сына и, к примеру, уже родившихся внуков, предупреждает нотариус города Екатеринбурга Елена Глушкова.
Нужно понимать, что вне зависимости от того, что в квартире проживает семья сына (исправно платит коммуналку, делает дорогой ремонт, перепланировку и так далее), право собственности на эту недвижимость будет только у матери супруга. А это значит, что, если с владелицей квартиры что-то случится, права на ее квадратные метры будут переходить в порядке наследования. То есть, если, к примеру, проживающий в квартире сын – не единственный ребенок наследодателя, он вполне может столкнуться с необходимостью поделиться имуществом со своими братьями/сестрами, напоминает нотариус.
Да, ситуацию может спасти завещание, однако и здесь нельзя забывать о праве на обязательную долю в наследстве (к примеру, муж-пенсионер усопшей относится к категории обязательных наследников).Опять же никто не застрахован и от внезапного развода самой матери – собственницы жилья. Тогда на квартиру, которая вроде как принадлежит сыну, но по бумагам его матери, сможет претендовать ее экс-супруг. Он, кстати, вполне может не состоять в родственных связях с сыном бывшей жены (то есть быть его отчимом), что может еще больше усложнить ситуацию.Как поступить разумнее?Лучший способ защитить интересы вложившей деньги в недвижимость стороны и, что важно, сохранить при этом честные и доверительные отношения между молодоженами – это оформить квартиру на фактического собственника (сына) и составить брачный договор. Там можно четко прописать, какое имущество кому из супругов принадлежит, а также определить при необходимости доли в праве собственности, исходя из размера "приданого" каждого из партнеров.Более того, в брачном договоре можно указать, что будет с имуществом, которая семья приобретет в будущем. За юридическую грамотность и законность этого документа будет отвечать нотариус, который гарантирует учет интересов обеих сторон.
Посмертные разборки на грани фола
Накалить обстановку между родственниками может не только свадьба кого-то из членов семьи, но и похороны. Борьба за наследство нередко переходит все грани разумного, даже когда имущество делят родные сестры или братья.
А уж если среди наследников есть инвалиды или психически нездоровые люди, тут проблема рискует войти "в штопор".
Один такой случай из практики вспоминает Глушкова:"После смерти отца в наследство вступили дочери наследодателя, одна из которых страдала шизофренией, но находилась в стадии ремиссии. Отношения между наследницами были очень сложные.Девушка, не имеющая проблем со здоровьем, готова была на все, чтобы не делиться с родной сестрой. Однако попытки признать соперницу недееспособной не увенчались успехом – суды различных инстанций отказали истцу в силу подтвержденной медиками ремиссии наследницы, страдающей шизофренией.Но недовольная наследница и тут не сдалась. Она продолжила всячески препятствовать получению сестрой свидетельства о праве на наследство, обращаясь в суды и прокуратуру и находя другие пути затягивания наследственного дела.Пока тянулись судебные споры по наследственному делу после смерти отца, умерла еще одна близкая родственница сестер, после которой тоже открылось наследственное дело. Так, у ненасытной наследницы появились новые основания для обращения в суды. В этой семье споры тянутся уже более трех лет, и они не решены до сих пор".Как избежать баталий?Всем, у кого есть что передать своим потомкам, крайне рекомендуется задуматься о составлении завещания. Заранее составленный документ, куда под контролем нотариуса будут внесены юридически грамотные и однозначные по своей трактовке формулировки, позволит точно обозначить волю наследодателя в части распоряжения имуществом на случай смерти и справедливо разделить его собственность между родней. Опять же завещание дает возможность лишить наследства тех, кто, по мнению наследодателя, его не заслужил.Конечно, завещание можно попытаться оспорить, сославшись на то, что завещатель в момент составления документа был болен, не в себе, находился под действием каких-то препаратов или давлением третьих лиц. Здесь наследодатель может заранее подстраховаться, получив на момент обращения к нотариусу подтверждающие его психическое и физическое здоровье справки. При наличии сомнений в том, что заявитель отдает себе отчет в своих действиях, нотариус и сам запросит медицинское заключение.
Кроме того, завещатель вправе пригласить в момент удостоверения завещания свидетеля. Нотариусы сегодня также вправе записывать процесс совершения нотариальных действий на видео. Такая запись впоследствии может быть представлена в суде в качестве доказательства адекватного поведения заявителя в момент оформления документа, его четких ответов на вопросы нотариуса и выражения согласия с содержанием завещания.Доверие с плохим финаломЛюбовь и доверие в семье, конечно, основа основ. Однако порой хорошее отношение и искреннее желание помочь своей родне может обернуться "подставой" с ее же стороны.Чаще других обманутыми "рады быть" пожилые члены семьи, готовые, к примеру, еще при жизни подарить внукам собственную квартиру.Взамен внучка или внук, конечно, обещает ухаживать за щедрой бабушкой или дедом, помогать лекарствами и продуктами. Договоренность, закрепленная обычно только на словах, нередко соблюдается, однако ровно до того момента, пока право собственности не переходит от стариков к одаряемым потомкам."В лучшем случае наивная бабушка просто не получает от внуков никакой помощи до конца своих дней, в худшем – оказывается на улице, так как им срочно понадобились деньги от продажи подаренной им когда-то квартиры", – предупреждает нотариус.
Какой вариант здесь наименее рискованный?Стоит запомнить, что договор дарения – это безусловная сделка и расторгнуть ее практически невозможно. Все права на недвижимость в этом случае переходят одаряемому сразу, а даритель может рассчитывать только на его совесть и честное слово.Более надежным вариантом для пожилого человека является заключение договора ренты.Если родственники не хотят или не могут помогать, такое соглашение можно заключить с кем-то из друзей, соседей или других хорошо знакомых людей. В этом случае изначальный собственник недвижимости сохраняет право проживания в ней и регистрацию, а также получает от плательщика ренты регулярное содержание, прописанное в договоре, поясняет Соколова.При этом на квартиру накладывается обременение, из-за которого плательщик ренты не сможет продать или иным образом распорядиться квартирой без согласия получателя ренты.
Если плательщик ренты перестанет выполнять свои обязанности, ее получатель сможет расторгнуть договор, вернуть себе квартиру и в случае необходимости найти другого помощника.Важно, что договор ренты нельзя оформить без нотариуса – то есть гарантии законности такому документы априори обеспечены в отличие от того же договора дарения в простой письменной форме.Финансовые "голодные игры"Милые бранятся – только тешатся… до поры, до времени. А когда дело касается операций с недвижимостью, приобретенной супружеской парой, муж и жена превращаются в два враждующих лагеря.Здесь многое зависит от двух вещей – времени, которое прошло с момента приобретения недвижимости, и текущих отношений между партнерами. Чаще всего споры возникают, когда супруги уже в разводе, а квартира покупалась ими много лет назад в момент, когда ни о каком разладе и речи быть не могло.В чем корень зла?Самые банальные примеры супружеской мести при наличии режима общей совместной собственности партнеров: отказываться давать согласие на сделку по купле-продаже совместно нажитого имущества, ставить экс-партнера в невыгодные или некомфортные условия проживания в общей квартире, всячески скрывать факт состояния в браке и совершать сделку за спиной у жены или мужа.Еще сложнее дело обстоит, если по документам недвижимость принадлежит только одному из супругов (например, если она покупалась до регистрации брака), а фактически вкладывались в ее покупку оба партнера.
Вот пример от нотариусов:"Пара планирует свадьбу и хочет приобрести дом в ипотеку. Ипотеку одобряют только невесте, так как у жениха нет постоянного официального места работы. Будущие молодожены решают, что выплаты ипотечных платежей будут на супруге (она заемщик средств по договору – она и будет отдавать долг банку), а вот первоначальный взнос обеспечит супруг. И все вроде бы справедливо, но вот вопрос – а сможет ли на что-то претендовать муж в случае развода? По документам право собственности на дом будет только у жены. Ипотечные платежи по квартире также будут списываться с ее счета. Пока молодожены по совету родителей обошлись распиской, подтверждающей факт передачи денег (которая пошла на первоначальный взнос) от мужа жене".Но если отношения у супругов из примера разладятся, и жена будет отрицать финансовое участие супруга в приобретении дома, расписка ему вряд ли поможет, предупреждают нотариусы.Расписка лишь подтверждает факт передачи денег от одного лица другому. Она не говорит о том, на какие именно цели были выданы средства и под какие условия. Получатель денег всегда может сказать, что вернул заем – к примеру, частями в течение длительного времени или "списал" долг за счет какого-то купленного за его счет имущества/оплаченного им ремонта и так далее.Что реально поможет?Конечно, лучше всего закреплять имущественные отношения супругов брачным договором – там можно однозначно прописать, кому что из нажитого принадлежит, как разделяются в семье долговые обязательства или кто станет собственником имущества, которое семья пока только планирует приобрести в будущем.Однако в приведенном примере наличие брачного договора сыграет на руку, скорее, супруге – собственнице недвижимости. Именно с его помощью можно было бы четко прописать, что должником перед банком выступает только жена, то есть погашение кредита происходит из ее личных, а не совместных с супругом средств. Как объясняет нотариус города Москвы Александр Сагин, супруг в этом случае лишается шансов претендовать на долю в квартире пропорционально половине выплаченных в браке денежных средств."Помочь именно супругу в этом случае мог бы нотариально удостоверенный договор целевого займа, заключенный между партнерами", – считает нотариус.
Там можно было бы прописать, что муж передал жене заем в размере первоначального взноса в ипотеку, а супруга обязуется вернуть ему эту сумму либо в денежном выражении, либо в соответствующей доле в недвижимости.
Печать нотариуса на таком договоре, во-первых, придаст ему особый юридический вес – оспорить его будет сложно, а во-вторых, даст супругу (выступающему займодателем) возможность вернуть долг без суда – посредством исполнительной надписи нотариуса, в случае если жена решит уклониться от исполнения своих обязательств по договору.
|
| |
| |
