| Boss | Дата: Пятница, 29.11.2013, 15:17 | Сообщение # 1 |
|
Генералиссимус
Группа: Администраторы
Сообщений: 23320
Статус: Offline
| В Украине введен новый порядок регистрации прав на недвижимость. В чем же заключается суть изменений? Какие органы теперь занимаются регистрацией? Как происходит оформление прав на недвижимость?
Этот год ознаменовался настолько существенными изменениями в порядке регистрации недвижимости, что их без преувеличения можно назвать революционными.
История вопроса
В начале девяностых годов коренным образом изменились экономические основы украинского государства: Законом Украины «О собственности», принятым 7 февраля 1991 г., было установлено, что в индивидуальной собственности граждан могут находиться дачные, садовые, жилые дома. Гражданин может приобрести квартиру или дом из государственного или общественного жилого фонда и распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продавать, дарить, сдавать в наем, завещать. Земля же оставалась в государственной собственности. Ее граждане могли получить лишь в аренду или пожизненное наследуемое владение. Этот принцип закреплялся как Законом Украины «О собственности», так и Земельным кодексом Украины, принятым 18 декабря 1990 г., – в их первых редакциях.
Таким образом был запущен механизм гражданского оборота недвижимости, из которого исключались земельные участки.
Появилась потребность в учете и регистрации недвижимости именно как объектов собственности.
Функции учета были возложены на органы БТИ, которые еще в советские времена занимались учетом жилого фонда (по нанимателям и строительно-техническим характеристикам), и поэтому имели необходимую информационную базу. БТИ были коммунальными предприятиями. И хотя методическое обеспечение регистрации объектов недвижимости было поручено центральному органу, который ведал жилищно-коммунальным хозяйством, регистрация недвижимости была локализована.
Прошло немного времени, и настал черед земли становиться объектом собственности, а значит – и отчуждения. Так, Закон Украины «О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс Украины» от 13.03.1992 г. внес изменения в ст. 6 Земельного кодекса. Было установлено право частной собственности граждан на землю, выделяемую для строительства жилого дома, садоводства или дачного строительства. Вслед за этим были внесены аналогичные изменения и в ст. 14 Закона Украины «О собственности».
Учет земли как объекта собственности был поручен органу, и ранее ведавшему земельными ресурсами, – Государственному комитету Украины по земельным ресурсам (Госкомзем). С апреля 2011 г. он стал называться Государственным агентством земельных ресурсов Украины (Госземагентство). Долгое время регистрация земельных участков была локализована даже более другой недвижимости: каждый местный совет имел свою книгу записей (регистрации) актов на право частной собственности на землю.
Таким образом, регистрация земли и всей остальной недвижимости была методически разведена по разным органам и в дополнение к этому локализована по административно-территориальным единицам разного уровня.
Регистрация недвижимости каждым из органов осуществлялась на основании издаваемых ими ведомственных нормативных актов.
Никакой единой политики не было, каждый орган шел своим непроторенным путем. В течение длительного времени не было и единой для всей Украины законодательной базы, регулирующей указанные вопросы.
Постепенно в процессе функционирования описанной системы обнаружилось, что она вступила в противоречие с целями, для которой вообще проводится государственная регистрация недвижимости. Ведь государство регистрирует недвижимость, потому что хочет знать, «где, у кого и сколько».
Государство попыталось реформировать систему регистрации недвижимости путем создания единого как с территориальной точки зрения (то есть всеукраинского), так и с точки зрения объектного состава (то есть включающего все виды недвижимости, в том числе и землю) реестра недвижимости.
18 февраля 1998 г. Кабинет Министров Украины создал Межведомственную комиссию по сопровождению проекта Закона Украины «О регистрации прав на недвижимое имущество» и возложил на Министерство юстиции функции по созданию системы регистрации прав на недвижимое имущество.
7 февраля 2002 г. Министерство юстиции утвердило «Временное положение о порядке регистрации прав на недвижимое имущество» (Временное положение), по которому регистрация недвижимости, отличной от земли, проводилась вплоть до 1 января 2013 г. Регистрация земли и выдача актов оставалась «вотчиной» Госкомзема.
Однако, 17 февраля 2003 г. Президент Украины издал Указ «О мероприятиях по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра». Этим документом он возложил функцию всеукраинской регистрации недвижимости, включая земельные участки, на Госкомитет Украины по земельным ресурсам.
Это вызвало недовольство Министерства юстиции, которое тоже претендовало на роль «Всеукраинского Регистратора».
Начались сложности с регистрацией. Первые три месяца 2003 года недвижимость не регистрировалась вообще, БТИ были закрыты с тем, чтобы не передавать базы данных Госкомзему.
Период регистрационного коллапса закончился 17 июля 2003 г., когда было принято постановление Кабинета Министров, по которому держателем Государственного реестра прав на землю и недвижимое имущество становился Государственный комитет по земельным ресурсам. Однако до создания этого реестра регистрацию недвижимости, отличной от земли, вели все же Государственное предприятие «Информационный центр» при Минюсте и БТИ (на основании Временного положения).
Предполагалось, что реестр будет создан до 01.01.2005 г.
Фактически же Временное положение просуществовало 10 лет – до 1 января 2013 г.
Работать на основании «Временного положения» Минюсту не помешал даже принятый 1 июля 2004 г. Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», который уже на законодательном уровне держателем Государственного реестра прав на недвижимость назначал Госкомзем.
С момента принятия этого Закона и до 1 января 2013 г. в Украине наблюдалась парадоксальная для любой цивилизованной страны ситуация: в стране принят Закон о государственной регистрации прав на недвижимость, но он не работает, а регистрация недвижимости регулируется Временным положением – являющимся ведомственным нормативным актом Министерства юстиции Украины.
И лишь когда была принята новая редакция Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» (а случилось это 11.02.2011 г.), в которой держателем Государственного реестра прав на недвижимость значилось уже Министерство юстиции Украины, ситуация кардинально изменилась. Все сдвинулось с места, только когда новая редакция закона заработала. В Украине начала действовать новая система регистрации недвижимости.
Кто и что регистрирует?
В 2011 г. в составе Министерства юстиции была создана Государственная регистрационная служба Украины (Укргосреестр). Ее функция – управление регистрацией всего, что подлежит регистрации в Украине (кроме транспортных средств): общественных и благотворительных организаций, средств массовой информации, юридических лиц и физических лиц-предпринимателей, актов гражданского состояния и, наконец, прав на недвижимость.
Укргосреестр осуществляет методическое и организационное руководство процессом регистрации прав на недвижимость, а регистрацию прав проводят органы регистрации прав, созданные Министерством юстиции Украины, а в определенных случаях – также нотариусы.
Органы государственной регистрации прав (органы ГРП)– это отделы Государственной регистрации прав, созданные при районных управлениях юстиции, а в городе Киеве и Севастополе – при городском управлении юстиции. Непосредственную регистрацию прав осуществляют специальные государственные служащие – государственные регистраторы прав.
Права на недвижимость регистрируются в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (Госреестр прав), который ведется в электронной форме. Администратором этого реестра является Государственное предприятие «Информационно-ресурсный центр» при Министерстве юстиции Украины.
Внимание! Регистрация прав на земельные участки имеет свои особенности. Ее алгоритм иной, чем при регистрации жилья. Этой теме мы планируем посвятить отдельный материал.
Когда обращаться в регистрационную службу?
Государственные регистрационные службы регистрируют права собственности на объекты недвижимости в следующих случаях.
1. Если право собственности возникло до 01.01.2013 г., но не было зарегистрировано в порядке, который действовал на тот момент.
Например, в декабре 2012 г. был заключен договор купли-продажи квартиры или оформлено свидетельство о праве на наследство. Но документы для регистрации прав на приобретенную квартиру в органы БТИ (они регистрировали права на тот момент) поданы не были. Это достаточно распространенный случай: до 2013 г. в сфере регистрации прав на недвижимость царила паника, часто подогреваемая искусственно (если до Нового года не успеете – все пропало), поэтому неофициальные вознаграждения за такую регистрацию взлетели до небес.
На самом деле, ничего страшного ситуация, когда «не успел», за собой не влечет. Приобретателю нужно обратиться в органы ГРП по месту нахождения имущества, подать пакет документов (о нем – ниже), и зарегистрировать свое право.
2. Если регистрируется право, возникшее на основании решения суда.
3. Если регистрируется право на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости.
Внимание! Если право собственности на недвижимость зарегистрировано до 01.01.2013 г., регистрировать его еще раз в Государственном реестре прав не нужно.
Когда обращаться к нотариусу?
Нотариусы (как частные, так и государственные) регистрируют права на недвижимость при удостоверении сделки о переходе права собственности на недвижимость, если сделка произошла после 01.01.2013 г.
Такой сделкой может быть как договор купли-продажи или дарения недвижимости, так и выдача свидетельства о праве на наследство.
Если для удостоверения сделки о переходе права собственности на недвижимость подаются документы о праве собственности, зарегистрированные согласно законодательству, действовавшему до 01.01.2013 г., нотариус до удостоверения сделки регистрирует право собственности в Государственном реестре прав, то есть производят их регистрацию «по-новому».
Права, зарегистрированные до 01.01.2013 г., остаются действительными. Их регистрация в Государственном реестре прав произойдет лишь тогда, когда собственник решит эти права передать другому лицу. А регистрацию произведет уже нотариус.
Порядок регистрации прав
Для регистрации права собственности на недвижимость, если право собственности возникло до 01.01.2013 г., но не зарегистрировано в порядке, который действовал тогда, в органы ГРП нужно подать следующие документы.
1. Заявление (бланк приведен на стр. 138).
2. Правоустанавливающий документ на объект недвижимости и его нотариально заверенная копия. Правоустанавливающим документом может быть договор купли-продажи, дарения (или другой, по которому к заявителю перешло право собственности), свидетельство о праве на наследство или другие документы, установленные законом.
3. Копии паспорта и справки (карточки) о присвоении идентификацонного номера заявителя.
4. Если заявление о регистрации права собственности подается уполномоченным лицом, то дополнительно предъявляется документ, удостоверяющий полномочия (доверенность, свидетельство о рождении ребенка), подается его нотариально удостоверенная копия, а также копия паспорта и справки (карточки) о присвоении идентификационного номера уполномоченному лицу.
5. Документ об оплате госпошлины за регистрацию прав на недвижимость.
Размер госпошлины –119,00 грн. Реквизиты для ее уплаты зависят от органа ГРП, куда подается заявление. Обычно сведения о них размещены на информационных стендах.
6. Документ об оплате выдачи Извлечения (Витяга) и Госреестра прав.
Стоимость выдачи Извлечения (Витяга) составляет 120,00 грн. Реквизиты можно узнать из информации, размещенной на стендах в помещении органа ГРП.
Право, возникшее на основании решения суда, регистрируется в том же порядке, что и право, возникшее на основании сделки. Просто в этом случае правоустанавливающий документ, который подается для регистрации, – это решение суда с отметкой о том, что оно вступило в законную силу, а также его нотариально заверенная копия.
Что в результате?
Что же получает заявитель? Согласно новому законодательству документом, удостоверяющим регистрацию, является Извлечение (Витяг) из Государственного реестра прав. Получив это Извлечение, собственник может быть спокоен – его право зарегистрировано, а значит собственно с этого момента и возникло.
Реестр реестру рознь
Читатель может задать логичный вопрос: до 01.01.2013 г. органы БТИ также выдавали Извлечения (Витяги) из Реестра прав собственности.
Чем же старое извлечение отличается от нового?
Дело в том, что и до 01.01.2013 г. права собственности регистрировались в электронном реестре. Он назывался Реестром прав собственности на недвижимое имущество. Ведение этого реестра регламентировалось нормативным Документом Минюста – Временным положением.
Нынешний реестр – совершенно новый. Он ведется на основании Закона о государственной регистрации прав и называется Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.
Дело еще заключается в том, что у этих двух реестров не только различные правовые основания. Они и технически являются различными базами данных. Однако органы ГРП и нотариусы имеют право доступа к старому Реестру прав собственности на недвижимое имущество, поэтому сведения о регистрации прав в нем не пропадут.
Новострой и реконструкция
Если регистрируется право на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, государственный регистратор до регистрации прав выдает Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.
Указанное обстоятельство является законодательной новацией: ранее такие свидетельства выдавали местные органы власти.
Поскольку по новому порядку свидетельство выдается одним органом и одновременно с регистрацией прав, можно говорить о том, что процедура регистрации прав на недвижимость упростилась.
Для выдачи Свидетельства о праве собственности заявитель, кроме документов, необходимых для регистрации права собственности на недвижимость, дополнительно подает государственному регистратору прав:
1. Технический паспорт на объект недвижимости, выданный органами БТИ.
2. Документ, который удостоверяет вещное право (право собственности, аренды, суперфиция и т. д.) на земельный участок (кроме случаев реконструкции квартиры, жилого или нежилого помещения).
3. Извлечение (Витяг) из Государственного земельного кадастра (ГЗК) о земельном участке (в случае, если в документе, который удостоверяет вещное право на земельный участок, отсутствуют сведения о ее кадастровом номере).
4. Документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке (если заявляется право на реконструированный объект недвижимости).
5. Документ, который удостоверяет прием законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию.
6. Документ, который подтверждает присвоение объекту недвижимости адреса.
7. Письменное согласие всех сособственников на проведение реконструкции, если объект принадлежит не одному, а нескольким собственникам.
Если размер долей в праве общей собственности в результате реконструкции меняется, заявитель подает органу ГРП письменное заявление всех сособственников о распределении долей в общей собственности на реконструированный объект.
8. Если строительство или реконструкция объекта недвижимости осуществлялась несколькими лицами, заявитель дополнительно подает органу ГРП документ, которым определена отдельная часть объекта недвижимости, приобретаемая каждым из таких лиц, или письменное заявление о распределении долей в общей собственности на такой объект.
9. Если строительство или реконструкция объекта недвижимости осуществлялась в результате совместной деятельности, заявитель дополнительно подает договор о совместной деятельности или договор простого товарищества.
10. Если строительство осуществлялось в результате деятельности дачного или садового кооператива, заявитель дополнительно подает:
• утвержденный общим собранием список членов кооператива;
• документ, подтверждающий выкуп членом кооператива дачи или садового домика;
• если заявитель не является членом кооператива, дополнительно подается письменное согласие кооператива на передачу ему пая члена кооператива.
Купля-продажа, дарение, наследство
Регистрация прав собственности при отчуждении объектов удостоверяется, как и раньше, нотариусом.
Новации в этом вопросе состоят в следующем.
1. Нотариус для удостоверения сделки отчуждения недвижимости не требует материалов технической инвентаризации. Таким образом, отпадает необходимость обращаться в БТИ, вызывать техника для проверки наличия (отсутствия) несогласованных с властями перепланировок. Теперь вопрос незаконной перепланировки отдан на ответственность сторон сделки.
2. Если право собственности на отчуждаемую недвижимость зарегистрировано в Госреестре прав, нотариус проверяет факт такой регистрации путем вхождения в указанный реестр, удостоверяет сделку отчуждения недвижимости (при этом, как и ранее, проверяя факты наличия запретов, ипотек, залогов по соответствующим реестрам), а после удостоверения сделки регистрирует объект за новым собственником в Госреестре прав и выдает Извлечение (Витяг) из Госреестра прав. Таким образом, новому собственнику нет необходимости, как раньше, идти в регистрирующий орган, чтобы зарегистрировать свое право. Это значительно облегчает жизнь приобретателям недвижимости, хотя усложняет работу нотариуса.
3. Если право собственности на отчуждаемую недвижимость не зарегистрировано в Госреестре прав, но зарегистрировано согласно действовавшему в период возникновения прав законодательству, нотариус регистрирует право на отчуждаемую недвижимость в Госреестре прав, после чего производит все действия, описанные в предыдущем пункте.
4. При удостоверении сделок с землей нотариус дополнительно требует Извлечение (Витяг) из земельного кадастра на отчуждаемый земельный участок, независимо от того, присвоен ли отчуждаемому земельному участку кадастровый номер.
Правовые основания регистрации по-новому
Сталкиваясь с нововведениями, нужно владеть информацией. Если вам придется пройти процедуру регистрации недвижимости, стоит прочесть следующие документы.
1. Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV; редакция по состоянию на 01.01.2013 г. (Закон о регистрации недвижимости).
2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, утвержденный Постановлением Кабинета Министров Украины от 22.06.2011 г. №703 (Порядок регистрации прав).
3. Порядок предоставления информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, утвержденный Постановлением Кабинета Министров Украины от 22.06.2011 г. №703 (Порядок предоставления информации).
4. Закон Украины «О государственном земельном кадастре» от 07.07.2011 г. №3613-VI (Закон о ДЗК).
5. Порядок предоставления информации о зарегистрированных земельных участках органу государственной регистрации прав и о зарегистрированных вещных правах органу, который осуществляет ведение Государственного земельного кадастра, утвержденный Постановлением Кабинета Министров Украины 22.02.2012 г. №118.
6. Порядок предоставления органом, осуществляющим ведение Государственного земельного кадастра, органу государственной регистрации прав доступа к просмотру кадастровых книг (планов), утвержденный Постановлением Кабинета Министров Украины 22.02.2012 г. №118.
7. Порядок осуществления нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденный Приказом Министерства юстиции Украины от 22.02.2012 г. №296/5.
|
| |
| |
