| Boss | Дата: Четверг, 06.06.2019, 00:23 | Сообщение # 1 |
|
Генералиссимус
Группа: Администраторы
Сообщений: 23320
Статус: Offline
| Меньше осталось до перехода российских застройщиков на новые правила финансирования строительства жилья.
Во вторник президент России Владимир Путин встретился с членами правительства. Темой обсуждения стал предстоящий переход и готовность отрасли в целом.
С 1 июля в России меняется схема финансирования долевого строительства: застройщики больше не смогут привлекать средства граждан напрямую. Деньги дольщиков будут храниться на специальных счетах в банках – эскроу-счетах, а девелоперы будут возводить дома на кредитные средства, полученные у банков.
Однако, некоторые проекты смогут достраивать и заключать договора долевого участия (ДДУ) по старым правилам и после 1 июля. То есть, дольщик сможет купить квартиру в новостройке и без эскроу. Такую возможность российским застройщикам предоставило правительство. Чтобы закончить проекты без открытия эксроу-счетов, девелоперы должны подойти под установленные кабмином критерии: степень готовности многоквартирного дома – не менее 30% и объемы продаж – 10%. Кроме этого, порог готовности понижен для проектов комплексной застройки, девелоперов, которые достраивают проблемные объекты, занимаются программа ветхого жилья и системообразующих компаний.
Решить проблему дольщиков
Главная задача предстоящей реформы - решить проблему обманутых дольщиков в стране и защитить будущих покупателей квартир в новостройках. В ближайшее время власти должны сделать все, чтобы такое явление, как обманутый дольщик исчезло, заявил Владимир Путин.
"Нам нужно сделать все, что от нас зависит, для того чтобы в ближайшее время, в ближайшие несколько лет, пару лет, мы избавились от такого позорного словосочетания и явления, как обманутый дольщик. Нужно переложить риски с плеч граждан на плечи финансовых организаций, застройщиков и на государство", - сказал Владимир Путин, чьи слова приводятся на сайте Кремля. При этом, нужно сделать это необременительным для отрасли способом и не нанести ущерба объемам жилищного и другого строительства.
По словам главы Минстроя РФ Владимира Якушева, сейчас в стройке по всей России находится 123,5 млн кв м, из них 87 млн кв м – это те проекты, которые продолжат строительство по старым правилам, это около 70%. Еще 36,5 млн кв м жилья – это те проекты, которые должны получить проектное финансирование и перейти на работу с эскроу-счетами.
Есть и те проекты, которые могут не получить финансирования банков, что ставит под угрозу строительство таких новостроек.
"По 2,8 млн кв м есть серьезные опасения, что данные проекты не смогут получить проектное финансирование. И 7,6 млн кв м, которые сегодня также находятся, как мы говорим, не в красной, но в желтой зоне, – от 30 до 28% мы оцениваем, что там тоже могут возникнуть вопросы. Это порядка 2,3 млн кв м", - пояснил глава Минстроя РФ. Таким образом, порядка 5,1 млн кв м жилья, которые могут не получить проектное финансирование, отметил он.
По словам Якушева, сейчас правительство дорабатывает механизмы поддержки таких проектов. Планируется дофинансирование банка "ДОМ.РФ", который будет давать гарантии застройщикам, потенциально попадающих в зону риска, отметил глава Минстроя. Также внесены изменения в проект федерального бюджета для того, чтобы иметь возможность при возникновении таких критических ситуаций на первом этапе такие проекты поддержать.
"Естественно, это непростая реформа для отрасли жилищного строительства, но задача перейти на проектное финансирование по новым проектам с 1 июля 2019 года уже всем понятна, никаких дискуссий нет, застройщики идут в банки за проектным финансированием, работа налаживается. И мы считаем, что в этом направлении мы будем идти поступательно", - отметил Владимир Якушев.
Полный переход на систему эскроу-счетов в долевом строительстве произойдет за два года. Через два года проектов, которые достраиваются по старым правилам (около 70%), не останется, все застройщики будут идти только через проектное финансирование, по счетам эскроу, отметил министр.
Банки и застройщики должны наработать компентенцию
С переходом на новую систему финансирования долевки особую роль играют банки, которые становятся посредником между покупателем и застройщиком и берут часть рисков на себя. Пока опыта работы банков с жилищным строительством было немного, так как было долевое строительство, поэтому нужно учиться и разворачивать компетенции и банкам, и застройщика, заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
По данным ЦБ, сейчас с застройщиками работают 17 банков, которые получили от них 1337 заявок. Сами заявки увеличиваются с каждым месяцем: прирост в феврале был 194 заявки, март – 350, апрель – по 20 мая – 592. Однако, пока по тем проектам, которые ориентировочно должны перейти на эскроу-счета 1 июля, поступили только 27% заявок.
ЦБ ведет работу по взаимодействию с застройщиками. Так, Банк России разработал рекомендации для банков по взаимодействию с застройщиками, установлен срок рассмотрения заявки - это 45 дней. Но планируется наладить работу таким образом, чтобы сроки рассмотрения сокращались. Также создана совместная комиссия на площадке Минстроя, где участвуют и сотрудники ЦБ, для рассмотрения жалоб, конфликтных ситуаций между банками и застройщиками.
Ранее был понижен рейтинг банков, которые могут работать с проектным финансированием и эскроу-счетами до BBB-. Соответственно, количество таких банков увеличилось с 63 до 100.
Проблема в том, что опыта у застройщиков по проектному финансированию нет, приходится их учить, отметил президент Татарстана Рустам Минниханов.
"Мы попросили банки, чтобы они создавали специальные группы, которые не отказывали, а помогали, как оформить документы. Крупные банки имеют специалистов по проектному финансированию, а мелкие банки, конечно, буксуют", - отметил Рустам Минниханов. В Татарстане 149 домов будут достраиваться по старым правилам. С использованием счетов эскроу планируется построить 66 жилых домов.
Подмосковные застройщики в свою очередь удовлетворены работой с банками по эскроу-счетами, они получили от двух до пяти предложений от банков по работе в эскроу-системе, заявил губернатор Московской области Андрей Воробьев на совещании. Он отметил, что с 1 июля все новые девелоперские проекты переходят на эксроу, а старые достраиваются через жесткий контроль банков.
Мэр Москвы Сергей Собянин в ходе совещания предложил создать механизм контроля за счетами проектного финансирования. Органам власти необходим легальный доступ к информации о проблемах, возникающих между банками и застройщиками, отметил столичный градоначальник.
"Для этого нужно либо изменить инструкцию Центробанка, либо внести в законодательство банковское какие-то поправки, которые бы позволяли уполномоченным органам государственной власти в области долевого строительства такой информацией обладать и легально взаимодействовать с банками", - пояснил Сергей Собянин.
Эльвира Набиуллина со своей стороны заверила, что в ЦБ проработают эту тему. При этом, она обратила внимание на соблюдение банковской тайны. Найти приемлемый механизм можно, учитывая эти требования.
Сам проект действительно сложный и компетенции надо наращивать, и банкам - они это понимают, продолжает Эльвира Набиуллина. "Кстати, банки прекрасно понимают, что национальный проект с увеличением объёмов строительства - это хороший бизнес для банков в будущем, развитие жилищного строительства, поэтому сигналы им даются, чтобы они деятельность разворачивали", - сказала глава ЦБ.
По данным ДОМ.РФ, сейчас в стройке находится 4,7 трлн рублей. Из 4,7 трлн 3,7 триллиона – это средства граждан. Банковское кредитование – 0,6 трлн, и где-то 0,4 – это собственные средства застройщиков. В целевой модели будет только два источника, это будут собственные средства застройщика и банковское кредитование, которое будет выдавать банки. То есть для банков этот сектор представляет огромный потенциал.
Сделать ипотеку на новостройки доступной
Гендиректор ДОМ.РФ Александр Плутник в свою очередь добавил, что повышение уверенности граждан в достройке жилья увеличит спрос на первичном рынке.
"Поэтому мы совместно с Министерством финансов и Центробанком готовим определенную программу по увеличению доступности в фондировании ипотеки для банков, чтобы хоть на какой-то процент, но ипотека становилась дешевле именно на строящееся жилье. Сейчас ставки на строящееся жилье составляют порядка 10,3%", - сказал Александр Плутник.
По его словам, сейчас в России строится 2,5 млн квартир. В день на стадии строительства продается 1700 квартир, половина из них с привлечением ипотеки, которая остается важным инструментом в улучшении жилищных условий.
Строительство – это очень важный сектор экономики, один из локомотивов развития и обеспечения темпов роста всей экономики страны, это смежные отрасли, строительные материалы, рабочие места.Очень аккуратно нужно к этому подходить, но двигаться в этом направлении нужно обязательно, двигаться так, как у нас запланировано и решено на уровне законодательства, заключил он.
По данным Генпрокуратуры, почти 40 тысяч дольщиков в России до сих пор остаются обманутыми, около 900 объектов - с сорванными сроками строительства.
|
| |
| |
