Аналитики не ожидают изменения ключевых рыночных показателей в 2018 году

На вторичном рынке жилой недвижимости в Москве накопленный за 2017 год спрос, по оценке компании Инком-Недвижимость, составит 25 % от годовой потребности покупателей. За последние три года объем нереализованных намерений россиян по покупке жилья вырос до 65%.

Аналитики компании рассказали о факторах, которые в 2017 году повлияли на покупательскую активность, а также выделили наиболее значимые явления на столичном рынке вторичной недвижимости.

В компании отмечают, что программа реновации устаревшего жилого фонда не привела к ощутимому росту цен на пятиэтажки. Стоимость такой недвижимости повысилась незначительно — на 4,9%. При этом объем предложения «хрущевок» снизился на 51,3 %.

Из-за роста на 65,5% объема предложения доступного первичного жилья увеличился отток покупателей со вторичного рынка. По данным Департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» число ипотечных сделок за год увеличилось на 22,9 %, приблизившись к докризисному показателю.

Показатели вторичного рынка 2017 года сопоставимы со статистикой 2016 года. За 11 месяцев этого года средняя цена предложения сократилась на 2,2 %, спрос вырос на 9,5 %. Объем предложения с начала года сократился на 19,1 %. Аналитики компании считают, что это связано с распространением синдрома разочарованного продавца: люди долгое время не могут продать жилье, поэтому снимают объекты с продажи, так как понимают, что не смогут продать их по желаемой цене.

Глава Департамента вторичного рынка компании Сергей Шлома говорит, что рынок перешел в новое состояние — достиг точки равновесия, некоего баланса во взаимодействии продавцов и покупателей, а также стабильности основных рыночных показателей.

Участники рынка в 2016 году адаптировались к новым условиям и теперь находятся в условиях предсказуемой реальности, не делая резких движений и не ожидая перемен. Рыночные показатели от месяца к месяцу и от года к году значительно не меняются. По оценке компании, показатели 2018 года не будут сильно отличаться от показателей 2017 и 2016 годов.

Фундаментом рынка на протяжении трех лет остается потребность граждан в изменении жилищных условий. В 2017 году динамику вторичного рынка определяли три основных тенденции. 

Планы по реализации в Москве программы реновации не привели к подорожанию жилья. Многие собственники сносимых «хрущевок» восприняли новости о реновации как свидетельство признания высокой ликвидности их квартир и повысили цены на объекты. Но покупатели не проявили повышенного интереса к «хрущевкам». Люди звонили, интересовались, но в течение месяца спрос вернулся к норме и составил около 10 % от общего спроса на вторичное жилье. Средняя цена предложения квартир в пятиэтажках выросла несущественно — всего на 4,9 %. Объем предложения квартир устаревшего жилого фонда снизился в два раза, так как люди, планировавшие продавать жилье, решили подождать, пока государство предоставит им квартиры в новостройках.

Еще одна тенденция уходящего года — обострение конкуренции вторичного и первичного рынка. Из-за роста предложения доступного жилья в новостройках произошел отток покупателей со вторичного рынка. По данным за 11 месяцев 2011 года, квартиру в новостройке предпочли вторичному жилью 25 % покупателей. Главная причина усиления конкуренции — активное строительства жилья в Москве. Из-за строительного бума на рынке жилья произошла новая «расстановка сил». В прошлом году наибольшая доля предложения приходилась на «вторичку» (59,4%), в то время как новостройки занимали 40,6 %. Сейчас ситуация обратная — на новое жилье приходится 59,4 % предложения.

Катализатором покупательского спроса в этом году стало снижение ипотечных ставок. В годовом выражении число ипотечных сделок в портфеле компании на столичном рынке вторичного жилья выросло на 22,9 %. Этот показатель близок к докризисному. За 11 месяцев этого года число ипотечных сделок со «вторичкой» в портфеле компании стало максимальным за три года. Специалисты полагают, что ипотечный спрос активизировался из-за  повышения доступности кредитования и снижения ставок по кредитам.

В компании считают, что в 2018 году фактором, определяющим развитие ипотечного рынка, может стать планируемое возвращение субсидирования ставок по ипотеке.