Банки одобряют 3 из 4 заявок на кредиты на покупку квартиры. Несмотря на рост объемов выдачи, аналитики не видят опасений для возникновения ипотечного пузыря на рынке.

Число одобренных ипотечных заявок в первом квартале этого года выросло на 30% по сравнению с аналогичным кварталом 2017 года, подсчитали аналитики Объединенного Кредитного Бюро (ОКБ).

"Если в январе-марте прошлого года банки одобрили 45% всех ипотечных заявок, то за аналогичный период текущего года было одобрено 75% всех заявок на ипотечные кредиты", - говорится в исследовании.

Одновременно с ростом числа одобренных заявок на 7% увеличился и размер ипотечного кредита - с 1,82 до 1,95 млн рублей.

Аналитики отмечают, что снижение ставок по кредитам обеспечило приток новых ипотечных заемщиков. Не последнюю роль в увеличении одобренных заявок сыграла программа рефинансирования. Ранее в ВТБ спрогнозировали, что в ближайшие год-полтора Россию накроет волна рефинансирования.

Ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина также связывает рост доли одобренных банками заявок с рефинансированием.

"Рефинансирование не сдает свои позиции – за первые три месяца 2018 года доля рефинансированных ссуд составила 15%. Поэтому логично, что при обращении надежных заемщиков в банк за рефинансированием доля одобрений растет", - отмечает Екатерина Щурихина.

Если говорить о причинах отказов, то самая частая среди них – кредитная политика банка, говорит заместитель генерального директора ОКБ Николай Мясников. "76% отказов в ипотеке происходят именно по этой причине", - отмечает он.

На втором месте - плохая кредитная история (16%). Реже всего причиной отказа становились - избыточная кредитная нагрузка (1%) и несоответствии данных в заявке и информации, имеющейся у кредитора (1%).

Еще 6% отказов пришлись на "другие причины". Например, отказ клиента от кредита до момента принятие решения по нему, отказ на этапе оформления, если не устроила итоговая сумма/ставка кредитования или невозможность связаться с клиентом по оставленному номеру телефона, отмечает эксперт.

Сами банки также сообщают об увеличении числа одобренных заявок по ипотечным займам. Например, в "ДельтаКредит" отмечает явный тренд по уменьшению числа отказов. Одна из главных причин – снижающая ипотечная ставка.

"Это позволяет значительно большему числу заемщиков проходить по доходу, а ведь именно это – одна из самых распространенных причин отказа", - поясняет зампредседателя правления банка Ирина Асланова.

По ее словам, из-за недостаточного уровня дохода не проходят порядка 40% потенциальных заемщиков. Еще одной причиной  этого положительного тренда является более ответственное отношение клиентов к своему социальному профилю и кредитной истории. А ведь из-за плохой кредитной истории 50% потенциальной клиентов не могут получить займ, отмечает Ирина Асланова.  

В банке "Возрождение" в свою очередь не отметили значительных изменений по количеству одобренных заявок, назвав основной причиной отказа - плохую кредитную историю.

"Основной причиной отказа является негативная кредитная история потенциального клиента, т.е. наличие текущей просрочки по иным кредитным обязательствам или исторической просрочки более 30 дней по иным обязательствам заемщика, в том числе уже погашенным", - говорит руководитель розничного блока банка "Возрождение" Антон Рябов.

Если число одобренных ипотечных займов растет, то вот сумма первоначального взноса в последнее время практически не менялась, несмотря на требования Центробанка (с начала этого года регулятор ужесточил коэффициенты риска по ипотечным ссудам с первоначальным взносом менее 20%).

"Решение было принято в связи с тем, что в 2017 году доля выдач ипотеки с первоначальным взносом менее 20% выросла с 6,8% до 29,5%. Однако массового повышения требований к первоначальному взносу со стороны банков не произошло и большинство кредиторов по-прежнему требуют внести 10-20%", - отмечает ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА". 

Распределение объемов первоначальных взносов остается достаточно стабильным последние несколько лет, продолжает член правления банка "ДельтаКредит". "Чуть больше 30% заемщиков вносят 50% взноса, чуть меньше 30% заемщиков вносят от 30% до 50% взноса, а около 40% заемщиков вносят первоначальный залог от  15 до 30%", - говорит она.

"Мы отмечаем незначительное увеличение размера первоначального взноса относительно 2017 года, по 2/3 ипотечных кредитов, выдаваемых банком первоначальный взнос равен или превышает 20%", - говорит руководитель розничного блока банка «Возрождение», добавляя, что в связи с требованием регулятора ипотечные кредиты становятся малопривлекательными для самих банков.

При этом, никто из экспертов не видит риска возникновения ипотечного пузыря на фоне растущей доли одобренных кредитов. По крайней мере, в ближайшее время. Об этом свидетельствует низкая просрочка по кредитам и высокая доля рефинансирования ипотечных займов, говорят эксперты.

Несмотря на предпринятые регулятором меры по охлаждению рынка, говорить о рисках пузыря на ипотечном рынке пока рано, говорит Екатерина Щурихина.

Во-первых, из-за снижения ставок значительную долю рынка занимает рефинансирование. Во-вторых, перегрев рынка наиболее опасен в условиях активного роста цен недвижимость, поскольку в этом случае при реализации рисков пузыря начинается падение цен и полное покрытие долга путем продажи жилья уже невозможно. В России же цены на недвижимость пока не переходят в стадию активного роста, поясняет эксперт.

"Я бы не стал говорить о риске возникновения пузыря и массовой раздаче ипотеки банками. Мы анализировали входящий поток заявителей по уровню риска и видим, что в первом квартале 2018 года доля ипотечных заявителей с минимальным уровнем риска выросла с 57% до 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года", - говорит заместитель генерального директора ОКБ.

По его мнению, основная причина - реализация отложенного спроса на ипотечные кредиты. Заемщики, откладывавшие решение взять ипотеку, пошли в банки после значительного снижения ставок.  Еще одним аргументом является низкий уровень просрочки по ипотечным кредитам (более 90 дней)  – 1% в первом квартале 2018 года против 1,4% годом ранее, отмечает эксперт.

Сами банкиры тоже считают возникновение "ипотечного пузыря" маловероятным. Так как требования, предъявляемые банками к ипотечным заемщикам и залогу, остаются на прежнем уровне, поясняет Антон Рябов.

В целом при принятии решения о выдаче кредита анализируется множество факторов, которые позволяют судить о финансовом состоянии заемщика и минимизировать риск выдачи кредита с высокой вероятностью дефолта, добавляет эксперт.

"Пузырь" - это, по сути, значительное завышение стоимости актива, как следствие неправильной оценки риска по нему и/или необоснованно высокий спрос на актив, который не подкреплен реальной фактической стоимостью, рассуждает Ирина Асланова.

"С этой точки зрения на рынке ипотеки я не вижу никакой угрозы. И уж тем более нет предпосылок для кризиса, подобного кризису рынка недвижимости США 2008 года: стабильные цены на недвижимость, высокие требования банков к заемщикам и качество ипотечного портфеля банков", - считает она.

Плюс ко всему рынок ипотеки РФ еще находится в стадии развития, проникновение ипотеки (закредитованность) среди населения России еще далека от западных показателей, заключает она.