Редкая сделка на вторичном рынке жилья обходится без участия риэлторов. Но процесс взаимоотношений агентов и их клиентов вызывает немало вопросов. С кем именно заключать договор – специалистом, который будет проводить сделку, или с агентством, где он работает? За что именно отвечает риэлтор? Наконец, можно ли рассчитывать на компенсацию, если вам оказали некачественную услугу? Попробуем разобраться.

Обратная сторона закона

БН уже рассказывал своим читателям, как выбрать агента по недвижимости и зачем нужен такой специалист. Имеет смысл подробней остановиться на юридических особенностях взаимоотношений риэлторов и их клиентов. С 2002 года в России отменено обязательное лицензирование риэлторской деятельности. С тех пор государство фактически не контролирует профессию: нет определения риэлторской услуги, общепринятых требований к работе агентств и их сотрудников. А единственным документом, который регулирует отношения между участниками этого рынка и их клиентами, является заключаемый между ними договор. Обязательные требования к нему, опять же, отсутствуют.

Поэтому агентства предлагают заключить продавцам и покупателям недвижимости различные виды соглашений: договор комиссии, агентирования, возмездного оказания услуг. Все они предусмотрены Гражданским кодексом РФ и вполне законны. Как пояснила президент ГК «Экотон» и председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости Екатерины Романенко, выбор юридической формы соглашения зависит от особенностей проводимой сделки и объема оказываемых агентством услуг.

По ее словам, эксклюзивный договор необходимо заключать с агентством недвижимости, поскольку именно оно гарантирует исполнение обязательств по сделке. В том числе – отвечает за действия агента перед клиентом. «Со стороны агентства подпись под договором ставит генеральный директор либо назначенный им представитель. Заключать соглашение с частным агентом возможно лишь в том случае, если он имеет статус индивидуального предпринимателя. Только так он может дать своему клиенту какие-либо гарантии», – поясняет Екатерина Романенко.

Учитывая, что законодательные требования к содержанию агентского договора отсутствуют, объем ответственности, которую компания или ее сотрудник несет перед клиентом, нужно обязательно прописывать в соглашении. «Стороны могут включить в текст договора любые пункты по своему усмотрению. Главная обязанность риэлтора или агентства – защищать интересы клиента в любой ситуации и перед любым оппонентом», – говорит юрисконсульт АН.

Проверяем чистоту

Наряду с основным соглашением на оказание услуг агентства часто заключают с клиентами договор поручения. «Этот документ стороны подписывают в случаях, когда, например, покупатель не хочет самостоятельно регистрировать право собственности – за него это делает агент. Часто продавцы поручают риэлторам принимать задаток от покупателей», – поясняет заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Впрочем, как говорят юристы, заключаемые с риэлторскими компаниями договоры поручения не всегда безопасны для клиентов. «Одна из распространенных ситуаций: во многих агентских соглашениях с продавцами указано, что риэлтор может заключать от имени своего клиента предварительный договор купли-продажи – с правом принимать задаток от покупателя. Но условия подписания предварительного соглашения не прописаны. Бывает, что у продавца меняются жизненные обстоятельства, он отказывается от сделки, а его агент уже получил задаток от покупателя. В таком случае владелец квартиры обязан вернуть эту сумму в двойном размере. Это требование п. 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ», – поясняет нотариус Нотариальной палаты Петербурга Алексей Комаров.

Во многих агентских соглашениях сказано, что риэлтор обязан проверить историю объекта, который хочет приобрести его клиент. Но практика такова, что если в дальнейшем сделку признают недействительной, агент не понесет за это никакой ответственности. По закону о государственной регистрации прав на недвижимость – 122-ФЗ – зарегистрированное право собственности можно аннулировать через суд. А предусмотренная тем же 122-ФЗ компенсация несостоявшемуся покупателю ограничивается суммой в 1 млн руб. «Для получения этой выплаты нужно обратиться в суд и установить, по чьей именно вине покупателю причинили ущерб. То есть найти виновника и, опять же, через суд получить с него компенсацию. Как показывает практика, доказать недобросовестность агента, а тем более взыскать с него неустойку, почти нереально», – рассказал Алексей Комаров.

К тому же, по действующим законам, риэлтор не обязан отвечать за добросовестность продавца. Об этом, кстати, говорят и сами риэлторы. «Клиенту необходимо отдавать себе отчет в том, что сделка может быть оспорена – даже если агентство провело свою работу без ошибок. К примеру, если после регистрации прав покупателя неожиданно объявился наследник, о существовании которого никому не было известно», – говорит Екатерина Романенко.

В ответе за сделку

В отсутствии законодательного регулирования риэлторской деятельности все конфликты между агентами и их клиентами решаются исходя из положений Закона о защите прав потребителей. В соответствии с 29-й статьей этого документа в случае расторжения договора с агентством недвижимости потребитель может требовать «полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы».

Однако, как утверждает Алексей Комаров, случаи, когда риэлтор выплачивал компенсацию клиенту, почти не встречаются. «Ответственность риэлтора практически всегда ограничивается суммой полученных им комиссионных. Прописанные в договоре штрафы и неустойки редко принимаются судами – любые формы заключенных между сторонами соглашений служители Фемиды квалифицируют как договоры возмездного оказания услуг. Главная особенность таких соглашений состоит в том, что в случае их одностороннего расторжения взыскать неустойку практически невозможно», – говорит Алексей Комаров.

В «сухом остатке» получаем следующее: судебная практика по разрешению конфликтов между риэлторами и их клиентами не сложилась. Агент и агентство, по сути, не отвечают перед покупателями и продавцами недвижимости за последствия сделки. А законодательная инициатива обязательного нотариального удостоверения всех сделок на вторичном рынке, которая бы позволила защитить права добросовестных покупателей, зависла на неопределенный срок.

Как говорят руководители риэлторских компаний, случаи мошенничества на вторичном рынке жилья хоть и происходят, но не носят массового характера. «Некогда распространенные криминальные схемы продажи жилья с подделкой документов ушли в прошлое – клиентов рынка сегодня достаточно надежно защищает четкая система регистрации прав», – говорит Екатерина Романенко.

Что можно посоветовать тем, кто продает или покупает жилье? В первую очередь – обращаться в крупные компании, которые входят в профессиональные сообщества (Санкт-Петербургскую палату недвижимости или Ассоциацию риэлторов Санкт-Петербурга). По крайней мере, ответственность большинства членов этих объединений застрахована – в случае форс-мажора это частично покроет ваши финансовые потери.

Также имеет смысл самостоятельно застраховать титул собственности. Стоимость такой услуги зависит от стоимости жилья и срока страхования и в среднем составляет около 1% от суммы сделки. Перед покупкой объекта необходимо тщательно проверить юридическую чистоту вашего будущего жилья – сделать это можно и самостоятельно.

В любом случае нужно помнить: стопроцентной гарантии чистоты сделки вам никто не даст. Оценить все риски, связанные с покупкой жилья на вторичном рынке, крайне затруднительно. А застраховаться абсолютно от всех – практически невозможно.