| Boss | Дата: Воскресенье, 27.10.2019, 04:48 | Сообщение # 1 |
|
Генералиссимус
Группа: Администраторы
Сообщений: 23320
Статус: Offline
| Приобретая квартиру в новостройке, можно оформить договор переуступки прав собственности. Данная форма соглашений не слишком распространена, но законна.
Расскажем, что такое переуступка прав, какие риски может в себе таить сделка такого рода, определим, как происходит заключение договора, и обозначим все нюансы покупки жилья в новостройке по переуступке.
Что такое переуступка прав на квартиру в новостройке Цессия, или переуступка — это сделка с передачей прав на определенный объект недвижимого имущества. Гражданин, желающий приобрести жилье, оформляя договор переуступки прав, будет покупать не недвижимость, а лишь имущественное право требования на строящийся объект долевого строительства.
Согласно договору, права и обязанности на объект недвижимости будут у того, кто стал участником сделки. Смысл переуступки в том, что продавец и покупатель оговаривают переход прав собственности на несуществующий объект, который ещё не достроен и не сдан в эксплуатацию.
Заметьте, российское законодательство запрещает реализовывать несуществующее, не построенное имущество. Тем не менее, гражданин может приобрести право на выкуп жилья в не сданном доме. Покупатель в этом случае будет выступать дольщиком, а продавец — посредником между застройщиком и покупателем.
Обратите внимание, что застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по договору долевого участия. Он выступает третьи лицом.
До ввода жилья в эксплуатацию он может предложить покупателям заключить договор переуступки прав или же договор цессии.
Схема покупки в новостройке и особенности оформления договора Предусмотрено два варианта заключения договора переуступки. Отсюда могут вытекать две схемы покупки квартиры в новостройке.
Рассмотрим их.
Схема 1. Заключение предварительного договора Предварительный договор купли-продажи отчасти связан с переуступкой. Россиянин, желающий приобрести жилье в новостройке, заключает с застройщиком этот договор. Согласно ему, застройщик обязуется в дальнейшем заключить договор купли-продажи именно с ним, - но уже после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.
В этом случае, уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры!
Как правило, покупатель-дольщик передает денежные средства за покупку недвижимости после заключения основного договора.
Предварительный же договор купли-продажи даже не обязательно регистрировать в государственных органах. Действие предварительного договора — с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного. В этот период будущий собственник жилья может требовать от застройщика только лишь заключение основного соглашения, согласно которому он станет полноправным владельцем квартиры.
Схема 2. Заключение договора долевого участия В отличие от предыдущей сделки, здесь передаются права не только на получение квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. То есть, будущий собственник становится дольщиком.
Переуступка права собственности в этом случае будет возможна с момента заключения договора - и до подписания акта приема-передачи.
Учтите, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ. Постарайтесь подробно расписать в договоре, какие права и в каком объеме передаются.
Заметьте, что все условия, которые не прописаны в договоре, будут считаться дополнительными. Стороны должны будут заключить дополнительное соглашение и обозначить в них те нюансы, условия, требования, которые изменят договор переуступки. Конечно же, все изменения вносятся по согласия сторон.
Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации, в отличии от предварительного договора купли-продажи.
Эта сделка также хороша тем, что передача денег будет осуществляться только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления в Росреестре или МФЦ.
За постановку на учет придется заплатить госпошлину. Для физических лиц сбор составляет 2 000 руб., для юридических – 22 000 руб. Если за регистрацией обращается несколько заявителей, сумма госпошлины делится поровну между ними. В подтверждение оплаты выдается чек, квитанция.
Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – это участие в сделке третьего лица. Таковым выступает обычно застройщик.
Обратите особое внимание, что к договору по переуступке прав обязательно должно прилагаться согласие от строительной компании, иначе документ не будет иметь юридической силы.
Его могут зарегистрировать в Росреестре, но так же легко можно будет доказать его недействительность.
Риски купли-продажи квартиры в новостройке по переуступке Схемы приобретения жилья по переуступке прав собственности — законны и легальны. Процедуры с недвижимым имуществом контролируются нормами Закона федерального уровня №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Но, несмотря на законность схем, могут возникать риски и трудности, особенно у покупателя.
Перечислим их: Получение согласия от застройщика. На этапе заключения договора строительные организации, как правило, стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант – с заключением договора переуступки по ДДУ. Для этого в соглашении прописывается требование, что любая сделка по переуступке должна заключаться с согласия застройщика. Таким образом, будущий собственник может столкнуться с проблемой получения согласия от застройщика. Оплата согласия. Обратите внимание, застройщик вполне может отказать дольщику в совершении сделки по переуступке прав. Обычно разрешение выдают, но за дополнительную плату и комиссию в 1-3% от общей стоимости жилья. Сложности с оформлением кредита или ипотеки. Кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банковская компания. Такое возможно, если квартира в новостройке приобретается в кредит. Может быть и так, что девелопер потребует высокий процент отступных, а у дольщика не будет оснований оспорить это требование.А в случае с ипотечным кредитованием, в договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно вопрос с кредитной организацией лучше решать до заключения договора цессии. Отказ в заключении основного договора. Застройщик может отказать в заключении основного договора, если с гражданином был оформлен только предварительный договор купли-продажи. Об основаниях для отказа лучше сразу написать в предварительном соглашении, чтобы у застройщика не было причин для этого.Несмотря на эти риски, переуступка прав собственности считается достаточно безопасной сделкой.
Так же, как и договор долевого участия, данный договор подлежит обязательной госрегистрации. Это сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.
Что предусмотреть покупателю при купле квартиры в новостройке по переуступке – инструкция Заключая договор переуступки, нужно следовать определенной инструкции. От соблюдения всех действий зависит успешность сделки.
Этап 1. Проверка застройщика Уделите внимание таким нюансам: Каков срок работы компании? Лучше, чтобы она действовала минимум в течение прошлых 10-15 лет. Актуальна ли учредительная документация? Есть ли у компании застройщика разрешение на строительство дома? Имеется ли у застройщика долгосрочный договор аренды на землю, где будет построен дом, или права собственности на земельный участок. Порядок приемки квартиры без отделки от застройщика – на что обратить внимание
Также вы можете проверить информацию о застройщике в интернете, отыскав реальные отзывы покупателей, клиентов. Главное, чтобы не было обманутых граждан, иначе не стоит доверять компании.
Этап 2. Анализ и подготовка документов Вам необходимо, прежде всего, изучить договор, который будет заключаться. Уделите внимание правам и обязанностям дольщика, предмету договора, оплате и другим финансовым расходам.
На этапе оформления можно оговорить все нюансы и внести свои коррективы в соглашение. При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи наших юристов.
Для заключения сделки продавец должен представить: Первоначальный договор (предварительный или ДДУ). Согласие застройщика на переуступку. Все квитанции об оплате долевых взносов. Если имеются долги, то лучше, чтобы и выплатил сам продавец, а не покупатель. Также вы можете попросить предоставить акты сверки, акт взаиморасчетов, которые подтвердят полную или частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
Сами же вы должны подготовить: Личный паспорт. Нотариальное согласие супругов на покупку квартиры в новостройке по переуступке. Согласие банковской, кредитной организации, если жилье приобретается по ипотеке. Если вы готовы внести полностью всю сумму, то банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. Если у вас нет супруга, то справку не нужно предоставлять.
Этап 3. Подписание договора После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки прав собственности. Заключение сделки проходит обычно в офисе компании застройщика.
После подписания договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Только после регистрации переуступка вступит в законную силу.
Этап 4. Передача денежных средств продавцу После подписания основного договора, будущий собственник может передать деньги продавцу. Самый безопасны и проверенный способ расчета — через банковскую ячейку. Продавец сможет забрать деньги только после того, как Росреестр официально зарегистрирует документы, и право собственности на квартиру будет оформлено на покупателя.
Лучше не передавать деньги лично, в момент сделки, при подписании договора. Есть риск, что договор не пройдет регистрацию, и покупатель останется без жилья.
Теперь вы знаете, как происходить процедура переуступки прав собственности.
Если будете приобретать жилье по договору цессии, звоните нашим юристам. Они помогут с оформлением документов, а также подскажут, как проверить застройщика и его документацию.
|
| |
| |
